Локация, камерность и инфраструктура:

что определяет престиж элитного района

автор: Владимир Миронов

Риелторы поспорили, какой район самый элитный. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от критериев, по которым определяется престижность элитных кварталов.

За время существования рынка элитной недвижимости с начала 90-х годов прошлого века в Москве сформировалось более десятка устойчивых ареалов жилья такого формата. Риелторы рассказывают, что отличает эти районы от других, где любят селиться российские толстосумы, по каким критериям они выбирают себе квартиры и апартаменты, как реагируют на запросы состоятельных потребителей столичные девелоперы.

Локация — на первом месте

Один из главных критериев для премиального сегмента жилья, как и для любой недвижимости, — локация, утверждают игроки рынка. Все элитные районы находятся в историческом центре Москвы, большинство из них — внутри Садового кольца. «Элитный район определяется в первую очередь расположением», — говорит директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.

Основной признак элитного района — местоположение. В идеале проекты класса люкс должны находиться в пределах Садового кольца. Наиболее характерные примеры — это Остоженка, известная всем как «Золотая миля», Хамовники, Патриаршие пруды и район Плющихи, или, иначе, «Серебряная миля».
Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»

Впрочем, риелторы сегодня относят к элитным и некоторые исторические районы столицы за границами Садового кольца, среди них — Пресненский, Басманный, Красносельский, часть Мещанского района и Хамовников.

Топ-10 самых дорогих районов Москвы

РайонЦена предложения
руб. за 1 кв. м ($/1 кв. м)
Патриаршие пруды
1 738 870 (27 060)
Остоженка — Пречистенка
1 502 785 (23 385)
Якиманка
1 502 785 (23 385)
Арбат
1 035 865 (16 120)
Плющиха
1 033 245 (16 080)
Хамовники
989 745 (15 400)
Чистые пруды
925 640 (14 405)
Таганский
915 000 (14 239)
Сретенка
914 360 (14 230)
Тверской
857 400 (13 320)
Источник: Knight Frank Research, 2016

Признаки «элитки»

Для элитного дома и премиального района в целом, по словам Ольги Павловой, также очень важно окружение — однородная социальная среда. «То есть соседи по дому, кварталу должны быть примерно одного социального уровня», — поясняет риелтор.

Среди других главных характеристик элитного района эксперты рынка недвижимости называют качественную архитектуру (в случае с реконструкцией старых зданий — с сохранением исторического облика), «камерность» проектов (закрытая территория, небольшое количество квартир при сравнительно большом их метраже).

Важно, чтобы при возведении объектов применялись современные и высококачественные строительные и отделочные материалы.

Также элитные жилые кварталы должны быть в достаточной мере озеленены, обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, добавляют аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Статус элитного района, по их словам, может быть нарушен наличием действующих промпредприятий и ветхой застройки.

Популярность элитных районов, считает Ольга Павлова, также объясняется особенностями потребительского поведения. «Покупатели в этом сегменте очень консервативны, и часто квартиру в каком-то районе, доме они покупают по рекомендации друзей или деловых партнеров. У нас таких покупателей порядка 20%», — отмечает она.

Больше всего обращений от клиентов, говорит риелтор, в «Магистрат» поступает сегодня на районы Хамовники, Замоскворечье и Якиманка. Лидеры по популярности прошлых лет Арбат и Тверской занимают соответственно четвертую и пятую позиции. Также в топ-10 по потенциальному спросу входят исторические районы — Таганский, Басманный, Пресненский, Мещанский, Красносельский. При этом Остоженка, которая в понимании обывателя является эталоном элитного московского района, в рейтинг риелторской компании вообще не попала.

Свои приоритеты

У фешенебельных ареалов признаки элитности проявляются в различной мере. К примеру, с транспортной доступностью лучше всего дела, по словам Екатерины Тейн, обстоят в Замоскворечье и районе Якиманки, которые пока относительно неплотно застроены.

«Недвижимость в этой локации имеет высокий потенциал для роста цен. Это мы видим на примере двух проектов — комплекса элитных особняков «Полянка/44» и элитного квартала I’M, которые «Группа ПСН» реализует в Замоскворечье», — говорит топ-менеджер компании. С ней соглашается и Ольга Павлова (ГК «Интеко» строит в Замоскворечье комплексы клубных особняков и элитных апарт-резиденций Balchug Residence и Balchug Viewpoint).

Balchug Viewpoint

В номинации «престижное социальное окружение» лидирующие позиции, по мнению Екатерины Тейн, занимают Остоженка и Патриаршие пруды. «Эти районы практически полностью состоят из жилых домов класса люкс», — отмечает она. Ольга Павлова из «Магистрата» в данной категории ставит на первое место Хамовники. Она аргументирует свою позицию тем, что этот исторический московский район более «тихий, чем другие элитные районы». Плюс у него есть большой потенциал для развития — на его территории много участков, оставшихся от старых недействующих предприятий, добавляет она.

"Эти объекты привлекают в район девелоперов с хорошими элитными проектами. Сейчас Хамовники по популярности среди обеспеченных людей, на наш взгляд, обогнали даже Тверскую с Арбатом. В Хамовниках ГК «Интеко» возводит элитный жилой комплекс «Садовые кварталы», — продолжает Ольга Павлова.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

В агентстве недвижимости Tweed тем временем предлагают рейтинговать элитные кварталы по насыщенности значимыми для повседневной жизни объектами инфраструктуры. Генеральный директор компании Ирина Могилатова по этому критерию ставит на первое место район Красной Пресни, который лучше других элитных локаций обеспечен школами, детскими садами, поликлиниками, аптеками, магазинами, спортивными клубами, банками, кинотеатрами, скверами.

Рейтинг элитных районов Москвыпо обеспеченности инфраструктурой

МестоРайонКомментарииЦена предложения
руб. за 1 кв. м,
(новостройки, мин., макс.)
1
Красная Пресня
Наиболее сбалансированный район по наполняемости инфраструктурой: хорошее обеспечение школами, детскими садами, поликлиниками, аптеками, магазинами повседневного спроса, спортивными мощностями, отделениями банков, достаточное количество скверов, кинотеатров. Мало театров, но они не являются инфраструктурой повседневного спроса.
273 000950 000
2
Хамовники — Плющиха
Самый зеленый из рассматриваемых районов, хорошо обеспечен детскими и спортивными учреждениями, медицинскими центрами. Недостаточно магазинов повседневного спроса.
390 0001 982 500
3
Замоскворечье
Хорошее обеспечение магазинами повседневного спроса, медицинскими центрами, аптеками, кафе и ресторанами. Достаточно театров, кинотеатров, отделений банков. Западная часть лучше обеспечена парками. Район испытывает дефицит детских садов и спортивных мощностей.
288 000—1 200 000
4
Тверской
Лучший район по количеству кафе, ресторанов, театров. Достаточно детских и спортивных учреждений, аптек и медицинских центров. Недостаточно магазинов повседневного спроса.
274 500—1 690 000
5
Арбат
Второй по насыщенности театрами, кинотеатрами. Достаточно кафе, ресторанов, отделений банков. Недостаточно магазинов повседневного спроса, детских учреждений.
550 000—1 746 000
6
Таганский
Достаточно магазинов повседневного спроса, детских учреждений, зеленых зон. Недостаточно кафе и ресторанов, спортивных сооружений, медицинских центров.
364 647—1 755 000
7
Чистые пруды
Достаточно детских и спортивных учреждений, зеленых зон, театров, кинотеатров. Недостаточно магазинов повседневного спроса, розничных отделений банков.
315 000—1 622 500
8
Патриаршие пруды
Достаточно кафе и ресторанов, театров, зеленых зон. Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, аптек, розничных отделений банков.
700 000—1 400 000
9
Цветной бульвар — Петровка
Достаточно театров и кинотеатров, зеленых зон. Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, розничных отделений банков
390 000—840 000
10
Остоженка — Пречистенка
Дефицит детских учреждений, магазинов повседневного спроса, нет театров и кинотеатров, меньше всего зеленых зон, мало аптек.
1 000 000—2 000 000
Источник: TWEED

На втором месте в данном рейтинге оказались Хамовники — Плющиха. Это самый зеленый элитный район Москвы, он хорошо обеспечен медицинскими, детскими и спортивными учреждениями. На третьей позиции — Замоскворечье, где много магазинов, медицинских центров, кафе, ресторанов, банков. При этом район Остоженки — Пречистенки аналитики Tweed поставили в своем топ-10 на последнее место.

«Здесь нет супермаркетов, детских садов, театров и кинотеатров, существует дефицит школ, аптек, продуктовых магазинов, меньше всего зеленых зон. Инфраструктура элитных районов Москвы неоднородна и не всегда соответствует высокому статусу района»,  отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed.