Архитектура для богатых:

как должны выглядеть элитные дома

автор: Владимир Миронов

Риелторы и застройщики назвали архитектуру для элитной недвижимости вторым по значимости критерием после местоположения

Для покупателей элитных квартир архитектурно-эстетический облик дома является одной из ключевых характеристик, говорят риелторы. Кроме того, архитектура, по словам директора департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн, входит в число основных факторов, которые влияют на цену премиальной недвижимости, хотя «монетизировать» архитектурную составляющую в какие-то конкретные цифры она не берется.

Элитная недвижимость, как отмечает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова, это товар, который должен быть безупречен во всем, в том числе по архитектурному замыслу и исполнению. «Архитектура является вторым критерием по важности после месторасположения. Есть немало примеров, когда клиенты отказывались смотреть квартиру, подходящую им и по цене, и по месторасположению, именно из-за несоответствия архитектурного стиля дома их эстетическому восприятию», — говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. Коррекция архитектурной концепции проекта, по ее словам, может даже привести к смене его целевой аудитории. «Дом на Бурденко, 3, изначально был задуман в сталинском стиле и пользовался большим успехом на рынке. Однако потом в отделке фасадов появился клинкерный кирпич, и это в корне изменило архитектуру, сделав ее более жесткой — в какой-то мере индустриальной. Клиенты оказались к этому не готовы, последовали отказы от покупки квартир», — рассказала Ольга Богородицкая.

Ближе — классика

Каких-то четких архитектурно-эстетических трендов, в русле которых создавались бы премиальные жилые проекты, по словам риелторов и застройщиков «элитки», опрошенных «РБК-Недвижимостью», сейчас в Москве нет. В дорогих сегментах присутствуют самые разнообразные архитектурные направления: классика, сталинская архитектура, хай-тек, фьюжн и т. д. Есть примеры зданий в стиле модерн эпохи серебряного века — «Дом Горького» на Спиридоновке. Хотя в определенных ареалах, которые в Москве традиционно считаются элитными, наблюдаются превалирующие стили — к примеру, русский модерн и ар-деко на Остоженке. «В частности, в стиле ар-деко, характерном для этого района, будет выполнен архитектурный проект строящегося клубного дома во Всеволожском переулке», — рассказал руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин.

Резиденция на Всеволожском

В 90-х годах прошлого века, как отмечают эксперты рынка элитной недвижимости, когда премиальный сегмент только начинал формироваться, предпочтения покупателей в отношении архитектуры были довольно узкие и упрощенные. «Поскольку в советскую эпоху престижными считались кирпичные дома, то потребителям в то время нравились соответствующие архитектурные решения», — отмечает Ольга Богородицкая. Именно поэтому первые дома, которые позиционировались девелоперами как элитные («Золотые ключи-1», «Агаларов Хаус», «Торрис-Хаус», Вересаева, 6), построены из красного кирпича.

Сейчас покупатели элитных проектов, по словам Екатерины Тейн, снова все чаще отдают предпочтение классицизму и модерну.
Екатерина ТейнДиректор департамента розничных продаж «Группы ПСН»

В середине 2000-х годов, как напоминает Екатерина Тейн, большой популярностью пользовались проекты, созданные в стиле хай-тек: в зданиях использовалось много стекла, металла, пластика, а преобладающим цветом был серебристо-металлический. Однако сейчас покупатели элитных проектов, по ее словам, снова все чаще отдают предпочтение классицизму и модерну. При строительстве используются в основном натуральные материалы (камень, дерево и пр.), цветовая палитра содержит преимущественно теплые тона.

Классика лучше всего вписывается в городскую ткань исторических районов Москвы, где в основном и возводятся дома премиум-класса
Дмитрий Коробейкин
Дмитрий Коробейкин Руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест»

По мере развития рынка премиальной недвижимости застройщики возводили дома с разными архитектурными концепциями. Но наиболее распространенным, как замечает Ольга Богородицкая, стал классический стиль, близкий и понятный российскому потребителю. Один из первых проектов, исполненных в классике, — «Парк-Палас» на Остоженке в Хилковом переулке — в свое время, говорят риелторы, пользовался очень высоким спросом у покупателей. Одно из самых дорогих зданий в России — дом в Гранатном переулке, 6, — также построен в классическом стиле. «Классика лучше всего вписывается в городскую ткань исторических районов Москвы, где в основном и возводятся дома премиум-класса», — говорит Дмитрий Коробейкин. А тренд гармонизации новой застройки и традиционного столичного городского ландшафта, по его словам, поддерживается как столичной градостроительной политикой, так и самими покупателями.

Условия перед архитекторами ставит не только городская среда, в которой реализуется проект, но и изначальный облик самого здания, если речь идет о реконструкции старинных объектов, особенно памятников архитектуры. «Москва имеет уникальное архитектурно-историческое наследие. Поэтому мы проектируем и строим наши объекты таким образом, чтобы они гармонично вписывались в историческую застройку Москвы. К примеру, в нашем комплексе элитных особняков „Полянка/44“ основой являются три здания, построенные в конце XIX века», — рассказала Екатерина Тейн.

Полянка, 44

Проекты реновации старинных строений предполагают сохранение или воссоздание исторического внешнего вида. В то же время внутри здание оснащается технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками, становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта. «Наиболее известные примеры — комплексы St. Nickolas и „Дом Гельриха“, где застройщик Vesper провел научную реставрацию фасадов с сохранением декоративных элементов. Это недвижимость вне времени, которая соответствует ожиданиям современной элиты», — отмечает Ольга Богородицкая.

Впрочем, девелоперы продолжают строить премиальные проекты в разных архитектурных стилях, реагируя на запросы покупателей. «Так, одинаковой популярностью у клиентов пользовались построенные рядом ЖК „Стольник“ (Малый Левшинский, 5) — один из первых элитных домов в стиле фьюжен и ЖК „Дворянское гнездо“ в классическом стиле», — говорит Ольга Богородицкая. А компания Vesper в своем новом проекте, который еще официально не анонсирован, но, по информации Knight Frank, скоро будет заявлен, совместила разные архитектурные стили. Два дома в комплексе построены в стиле лофт и один дом — в классическом. Компания «Лидер Инвест» сейчас возводит на Покровском бульваре премиум-проект (комплекс апартаментов) в югендстиле, который характерен для окружающей застройки XIX века.

Садовые кварталы

Импорт или замещение

Премиальная архитектура невозможна без качественных материалов. Поэтому на сегодняшний день в строительстве элитной недвижимости применяется много импортных компонентов. В отделке — юрский мрамор, стекло, клинкерный кирпич, краски зарубежных производителей и пр. «Даже сейчас — на волне тренда импортозамещения — при возведении элитных новостроек в Москве доля зарубежных составляющих остается очень большой. В частности, инженерия до сих пор в основном держится на иностранных технологиях. Если в элитный дом поставить лифты или кондиционеры отечественного производства — он тут же перестанет быть элитным», — считает Ирина Могилатова. Только базовые строительные материалы (цемент, щебень, арматура) могут быть отечественными.

Что касается «импортозамещения» в отношении самих архитекторов, то участники столичного рынка элитной недвижимости считают, что привлечение именитых западных мастеров в проекты желательно, но не обязательно. Более того, даже если общую архитектурную концепцию разрабатывает иностранная звезда, то дорабатывать проекты обычно приходится отечественным архитекторам, знакомым с российской нормативно-технической базой: смелые и оригинальные решения зарубежных мэтров могут быть попросту не пропущены строительной экспертизой. «Даже при участии зарубежных архитекторов адаптацией проектов зачастую занимаются российские бюро, так было с ЖК „Садовые кварталы“, который разработал главный архитектор Барселоны, а в Москве проект адаптировался бюро Скуратова», — приводит пример Ольга Богородицкая.

Элитный жилой комплекс «Садовые кварталы»

Среди российских архбюро, по ее словам, есть первоклассные студии, которые уже делом доказали, что могут делать первоклассные проекты премиального жилья самостоятельно: «Меганом» (студия Григоряна), «Архитекст» (бюро Скуратова), SPEECH (бюро Чобана), мастерская Михаила Филиппова. «Кроме того, есть очень перспективные молодые российские архитекторы. Например, Александр Цимайло и Николай Ляшенко, создававшие концепции для элитных объектов, среди которых один из наиболее успешных проектов последних лет — «Дом Гельриха», — продолжает риелтор.

Около 80% элитных жилых комплексов в российской столице проектируется при участии иностранных мастеров
Ирина Могилатова
Ирина Могилатова Генеральный директор агентства Tweed

Тем не менее на практике большинство девелоперов пока стараются привлечь в свои проекты статусных зарубежных архитекторов. «Около 80% элитных жилых комплексов в российской столице проектируется при участии иностранных мастеров», — сообщила Ирина Могилатова. ЖК «Дыхание» реализуется с привлечением Филиппа Старка. К работе над ЖК «Баркли Плаза» приглашалась Келли Хоппен. «Большинство элитных проектов в России сегодня реализуются западными архитекторами. Громкое имя автора, как правило, гарантирует успех проекта на рынке. Известные архитекторы осуществляют пристальный авторский надзор над проектом, поскольку на кону стоит их всемирная репутация», — говорит Екатерина Тейн. Он рассказала, что в премиальных проектах «Группы ПСН» тоже работают западные команды. В частности, комплекс элитных особняков «Полянка/44» — это камерный проект, который создан лондонским архитектурным бюро John McAslan + Partners. Главным архитектором элитного жилого квартала I’M является знаменитый Дэвид Уокер. А над созданием ландшафтного дизайна в этом проекте работает команда ведущих специалистов из Европы под руководством Хайко Верхагена.

Привлечение именитых архитекторов, имеющих опыт реализации качественных проектов и ставших брендом в мире архитектуры, по мнению Дмитрия Коробейкина, является неоспоримым плюсом для премиального проекта, дополнительным инструментом привлечения покупателей
Дмитрий Коробейкин
Дмитрий Коробейкин Руководитель комплекса стратегического развития девелоперской компании «Лидер Инвест»

Привлечение именитых архитекторов, имеющих опыт реализации качественных проектов и ставших брендом в мире архитектуры, по мнению Дмитрия Коробейкина, является неоспоримым плюсом для премиального проекта, дополнительным инструментом привлечения покупателей. «Качественная архитектура от зарубежного мастера — это существенное маркетинговое преимущество, фактор, который влияет на ликвидность», — соглашается Ольга Богородицкая. Однако при этом она уточняет, что даже в случае привлечения самого статусного и дорогостоящего мастера мировой архитектуры цена недвижимости должна быть адекватной рынку.

Поэтому девелопер должен много раз подумать, прежде чем приглашать специалиста с высокими гонорарами. «Приступая к реализации любого проекта, застройщик должен провести тщательный маркетинговый анализ предпочтений потенциальных покупателей. Взвесив все факторы, принимается решение о классе объекта, что несет за собой вопрос, вложиться в дорогую либо стандартную архитектуру», — говорит Дмитрий Коробейкин.